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2022年上海因受奧密克戎疫情情況，目前開年上半年的局勢(shì)對(duì)辦公樓乃至整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來不少的影響。近期隨著上海疫情防控措施的突進(jìn)，數(shù)據(jù)連續(xù)一周呈下降趨勢(shì)，部分區(qū)域釋放出復(fù)蘇向好的信號(hào)，部分企業(yè)開始有序進(jìn)入復(fù)工復(fù)產(chǎn)階段。我們認(rèn)為，可以展望今年下半年上海辦公樓租賃市場(chǎng)，其中以下幾點(diǎn)值得我們理性關(guān)注：

1. 與2021年相比，辦公樓租賃需求放緩，全國多個(gè)城市位于供給高峰

受疫情及相關(guān)防控措施影響，上半年全國辦公樓租賃成交量整體顯著下降。面對(duì)市場(chǎng)的不確定性，企業(yè)普遍采取更為謹(jǐn)慎的保守租賃策略，續(xù)租成為租戶的首選；與此同時(shí)，出于成本考慮，部分企業(yè)選擇搬遷到租金更為優(yōu)惠的非中央商務(wù)區(qū)。自三月中旬起，上海主要辦公樓市場(chǎng)活動(dòng)開始顯現(xiàn)微幅回升，市場(chǎng)信心有所提振。盡管3月后受到了本輪疫情的影響，但有效的管控措施以及辦公樓宇的安檢措施保障了暫時(shí)的市場(chǎng)正常運(yùn)行，與2003年非典疫情后辦公樓市場(chǎng)恢復(fù)迅速增長不同，在此次后疫情時(shí)代，受抑于供應(yīng)和租金壓力，市場(chǎng)的完全復(fù)蘇需要更長的時(shí)間。

在剛剛過去的第一季度，新入市項(xiàng)目較上季度有大幅提升。四個(gè)一線城市本季度新增供應(yīng)主要集中在北京和上海。相比一線城市，中國主要二線城市在第二季度的供給量也有所上升，全國多數(shù)城市處于供給高峰，這也將為市場(chǎng)帶來更多租賃選擇。

2. 部分行業(yè)顯現(xiàn)相對(duì)韌性，有望成為拉動(dòng)辦公需求的新動(dòng)力

盡管疫情對(duì)中國的許多行業(yè)都產(chǎn)生了負(fù)面影響，但也為各行各業(yè)創(chuàng)造了潛在的轉(zhuǎn)型增長機(jī)會(huì)，如保險(xiǎn)、在線娛樂、醫(yī)療健康、房地產(chǎn)科技和數(shù)字科技等。

以上海為例，多個(gè)業(yè)主觀察到科技類企業(yè)的看房量和問詢量有所增加，這一現(xiàn)象在中等租金水平的細(xì)分市場(chǎng)更為明顯。此外，新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的企業(yè)在這次危機(jī)中表現(xiàn)相對(duì)亮眼。另外一個(gè)例子來自于國內(nèi)領(lǐng)先的生活服務(wù)電子商務(wù)公司，經(jīng)業(yè)務(wù)整合后，該公司考慮在深圳設(shè)立面積超過兩萬平方米的區(qū)域總部；此外，某互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)也在深圳市場(chǎng)積極尋找近五萬平方米的擴(kuò)租面積；與此同時(shí)，某電商公司也在計(jì)劃將辦公面積擴(kuò)大約一萬平方米。投資者勢(shì)必將捕捉到這些舉動(dòng)，并進(jìn)一步關(guān)注其背后的內(nèi)需基本面情況。

3. 遠(yuǎn)程辦公空間未來將會(huì)為員工提供不一樣的體驗(yàn)

除中國外，亞太地區(qū)各國也在逐漸放開隔離限制，并且逐步恢復(fù)正常辦公狀態(tài)，許多企業(yè)都在考慮其企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)組合如何適應(yīng)“新常態(tài)”。部分客戶已經(jīng)開始探索新的業(yè)務(wù)運(yùn)營模式，或正對(duì)辦公空間做出一定程度的改動(dòng)。遠(yuǎn)程辦公的嘗試似乎在全球范圍內(nèi)都取得了成功，雖然疫情改變了人們對(duì)于遠(yuǎn)程辦公的效率的看法，但它并不能給所有企業(yè)提供長期、可持續(xù)的最佳解決方案。居家遠(yuǎn)程辦公時(shí)仍面臨著諸多問題，例如較小的公寓面積、居住在合租房等共享居住空間、網(wǎng)絡(luò)連接問題或是需要同時(shí)承擔(dān)家務(wù)等等。

雖然遠(yuǎn)程辦公賦予了員工更多的自由，促進(jìn)了生活與工作的平衡，但是辦公空間仍然在某些方面發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，例如為員工提供極為重要的空間場(chǎng)所，讓他們能夠?yàn)楣餐膬r(jià)值進(jìn)行協(xié)作和互動(dòng)、提升員工士氣、提高生產(chǎn)力。我們認(rèn)為，從中長期來看，辦公空間仍將是中國乃至亞太地區(qū)的企業(yè)雇主在職業(yè)戰(zhàn)略方面的重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容。

鑒于新冠肺炎疫情在過去三年以以出乎預(yù)料的節(jié)奏給我們的日常生活和社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況帶來了顛覆性影響。值得注意的點(diǎn)是，國家層面始終堅(jiān)持人民至上、生命至上，堅(jiān)持科學(xué)精準(zhǔn)、動(dòng)態(tài)清零，盡快遏制疫情擴(kuò)散蔓延勢(shì)頭，進(jìn)一步為疫情防控工作指明方向，時(shí)間會(huì)證明這些初步復(fù)蘇跡象的強(qiáng)度和可持續(xù)性，但是希望以上對(duì)于市場(chǎng)的初步觀察分析能為企業(yè)和投資者在不確定性中帶來一定信心。

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